A

Abschreibungen(AfA)   

Wertminderung von Wirtschaftsgütern(auch Gebäude), die steuermindernd als Absetzungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Die Höhe ist abhängig von der Nutzungsdauer und den jeweils geltenden steuerlichen Abschreibungssätzen. Abschreibungen können nur auf Gebäude und Gebäudeteile (abnutzbare Wirtschaftsgüter), nicht auf Grund und Boden vorgenommen werden. Bemessungsgrundlage für die AfA sind grundsätzlich die Anschaffungs- (Erwerb) oder Herstellungs-kosten (Errichtung) einer Immobilie zuführen.

Anlieger

Eigentümer der an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücke und die zur Nutzung dieser Grundstücke Berechtigten.

Anschaffungskosten

Alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben. Hierzu gehören neben dem Kaufpreis die Anschaffungs-nebenkosten, wie z. B. Notargebühren, Grundbuchgebühren für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb.

Anschlussgebühren

Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser, Kanal, Fernheizung, Telefon usw. müssen beantragt werden. Sie sind gebührenpflichtig.

Auflassung

Einigung über die Eigentumsübertragung an einer Immobilie zwischen Veräußerer und Erwerber bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Stellvertretung ist zulässig) vor einem Notar. Sie ist rechtlich zu trennen von dem schuldrechtlichen Grundstücks-kaufvertrag, wird mit diesem allerdings in der Regel in einer Urkunde verbunden.

Auflassungsvormerkung

Dient der Sicherung des Anspruches des Käufers einer Immobilie auf Eigentumsübertragung. Sie wird regelmäßig in Kaufverträgen zugunsten des Käufers vereinbart.

Die Auflassungsvormerkung wird in Abt. II des Grundbuches eingetragen und macht jede Verfügung des Verkäufers (auch bei Zwangsvollstreckung und Konkurs) insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch des Käufers vereiteln oder beein-trächtigen würde.

Die Auszahlung des Kaufpreises sollte zur Sicherung des Käufers immer von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängig gemacht werden.

B

Beurkundung

Es ist gesetzliche Vorschrift, dass Immobilienkaufverträge notariell beurkundet werden müssen. Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Die Nichtigkeit kann schon dann gegeben sein, wenn nicht alles, was vereinbart war beurkundet wird oder unrichtig beurkundet wird. Der Vertrag ist dann rück abzuwickeln.

C

Courtage (Maklerprovision)

Sie beträgt in der Regel bei einem Immobilienerwerb (Häuser, Wohnungen und Grundstücke) vier bis sechs Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern zahlen Käufer und Verkäufer jeweils drei Prozent. Bei Vermietungen werden in der Regel zwei Monatsmieten als Courtage angesetzt.

D

Darlehen

Das Darlehen ist das wichtigste Kreditgeschäft und wird durch Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer begründet. Darlehen werden in aller Regel verzinslich gewährt. Der Darlehensgeber sichert das Darlehen durch Sicherungsmittel wie Hypothek, Grundschuld oder Bürgschaft ab.

Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten sind Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer zugunsten des Rechtsinhabers zu einer Duldung (z. B. Duldung der Benutzung) oder zu einer Unterlassung (beispielsweise von tatsächlichen Handlungen) verpflichten. Dienstbarkeiten sind nach den für Grundstücke geltenden Regeln zu bestellen, zu übertragen und aufzuheben. Sie werden in Abt. II des Grundbuchs eingetragen.

E

Effektiver Jahreszins

Gesamtbelastung für ein Darlehen (Kredit) pro Jahr in einem Prozentsatz des Darlehens. In die Berechnung sind der Zins sowie bestimmte Darlehensnebenkosten einzubeziehen. Wenn bei Darlehen Änderungen des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren vorbehalten sind, wird die Bezeichnung “anfänglicher effektiver Jahreszins” verwendet.

Eigenkapital

In Verbindung mit der Immobilienfinanzierung gilt als Eigenkapital: Barmittel, Bankguthaben, Bausparguthaben, Arbeitgeberdarlehen, verpfändbare Wertpapiere, unbelasteter Immobilienbesitz. Auch Eigenleistung kann als Eigenkapital eingesetzt werden. In der Regel verlangen Banken bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie 20 % Eigenkapital. Bei hohem Einkommen und gesicherter Existenz (gute Bonität) kann die Immobilie auch mit geringerem Eigenkapitaleinsatz finanziert werden.

Eigentümergemeinschaft

Gesamtheit der Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Rechtlich eine nicht rechts- und parteifähige Bruchteils-gemeinschaft.

Eigentümerversammlung

Beschlüsse, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach der Teilungserklärung von den Eigentümern zu treffen sind, werden von der Eigentümerversammlung gefasst.

Sie hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden und ist durch den Verwalter schriftlich einzuberufen, der auch den Vorsitz führt. Jeder Eigentümer hat grundsätzlich eine Stimme unabhängig von der Größe seiner Wohnung oder der Zahl seiner Wohnungen. Durch Teilungserklärung können allerdings auch andere Regelungen getroffen werden (z. B. nach Miteigentumsanteilen oder Zahl der Wohnungen). Die Versammlung ist nur beschluss- fähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Grundsätzlich genügt für Beschlüsse die einfache Mehrheit der Stimmen. Die Versammlung ist nicht öffentlich. Wohnungseigentümer können sich vertreten lassen, sofern diese Recht nicht durch die Teilungserklärung ausgeschlossen sind. Über die Versammlung sind Protokolle anzufertigen. 

Eigentumswohnung

Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gesamten Eigentum. Folgende Begriffe sind hier wichtig:

Gemeinschaftseigentum – Hier handelt es sich um das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder eines Dritten stehen (z. B. Aufzug, Treppenhaus, Außenbeleuchtung)

Wohnungseigentum – Rechtliche Bezeichnung für die Eigentumswohnung. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum.

Teileigentum – Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (z. B. Läden, Praxisräume, Garagen).

Erbengemeinschaft

Bei der Erbengemeinschaft steht mehreren Personen ein Vermögen, (auch in Form einer Immobilie), gemeinschaftlich zu.

Ertragswert

Der Wert, den ein Grundstück unter Berücksichtigung seines dauernd erzielbaren Mietwertes besitzt. Er errechnet sich aus der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten unter Anwendung eines Vervielfältigungsfaktors. Er hat insbesondere Bedeutung bei der Beleihung eines Grundstückes.

F

Fertighaus

Ein Haus, dessen einzelne Teile ganz oder überwiegend in einer Fabrik industriell vorgefertigt werden. Das Fertighaus wird dann an Ort und Stelle innerhalb von kürzester Zeit zusammengesetzt.

Festpreis

Er wird beim Verkauf von Neubauobjekten von Bauträgern gewährt. Dies ist nur möglich, da schon im Vorfeld in Aussicht stehende Preis- und Lohnerhöhungen einkalkuliert werden. Es ist darauf zu achten, dass im Vertrag keine Gleitklauseln enthalten sind, damit z. b. Lohnerhöhungen oder ein Ansteigen der Materialkosten, die während der Bauzeit eintreten, nicht auf den Käufer abgewälzt werden können.

Festzins

Ein fester Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit des Darlehens.

Flurstück

Zusammenhängende abgegrenzte Bodenfläche, die im Liegenschaftskataster unter einer Flurstücknummer geführt wird. Die Flurstücke werden nach Gemarkungen mit Nummern bezeichnet und bilden die Grundlage für den Nachweis von Grundstücken im Grundbuch.

Förderung

Es gibt auch im Zusammenhang mit dem Bau/Kauf von Wohn- oder Gewerbe-Immobilien Förderungen des Bundes und der Länder. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau klärt über Förderungsmöglichkeiten aller Art auf.

G

Gemeinschaftsordnung

Die “Verfassung” der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie behandelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und zum Verwalter. Sie kann Bestandteil der Teilungserklärung, aber auch eine besondere Urkunde sein.

Grundbuchauszug

Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Sie ist wichtig für den Kaufinteressenten um feststellen zu können, ob die Angaben des Immobilien- verkäufers stimmen und ob der Kaufpreis ausreicht, um die Belastungen auf dem Grundstück abzulösen.

Grundpfandrechte

Rechte, die zur Sicherung von Forderungen auf Grundstücken lasten wie z. B. Hypothek, Grundschuld.

Grundriss

Zeichnungen der einzelnen Räume innerhalb eines Gebäudes mit genauen Maßen, die den Wert einer Wohnung oder eines Hauses erkennen lassen. Maßstab in der Regel 1 : 100.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Besitzsteuer und wird von den Gemeinden erhoben. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der sogenannte Einheitswert. Je nach dem Hebesatz kann die Grundsteuer in den Gemeinden unterschiedlich hoch sein.

H

Hausverwalter

Er übt die mit dem Hausbesitz zusammenhängenden Tätigkeiten aus. Besondere Bedeutung kommt ihm im Rahmen des WEG (Eigentumswohnung) zu. Hier ist die Bestellung eines Verwalters vorgeschrieben. Seine wichtigsten Aufgaben sind: Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder, Aufstellung eines Wirtschaftsplanes, Vorlage der Jahresrechnung.

Hochparterre

Ein Zwischengeschoss zwischen dem Erdgeschoss und dem 1. Stock.

Hypothek

Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem Grundstück, einer Immobilie. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Umgangssprachlich wird als Hypothek praktische jede mögliche Form der Baufinanzierung bezeichnet.

I

Immobilienfonds

Vermögen, das gegen Ausgabe von Anteilscheinen zum Zweck der gemeinschaftlichen Kapitalanlage verwaltet wird. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Bei offenen Fonds ist die Höhe des Fondskapitals nicht von vornherein begrenzt; bei geschlossenen Fonds ist die Höhe des Fondskapitals von vornherein begrenzt.

Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Vorsorge für die Beseitigung auftretender Schäden oder Mängel empfiehlt sich für jeden Eigentümer. Beim Wohnungseigentum gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich an der Bildung der Rücklage zu beteiligen. Über die Höhe (EURO/qm/Jahr) entscheidet die Wohnungseigentümerversammlung.

J

Zur Zeit kein Eintrag.

K

Kataster

Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken, das bei den Katasterämtern (Vermessungsämtern) geführt wird. Die Angaben über die Grundstücke genießen öffentlichen Glauben.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag über Grundstücke muss notariell beurkundet sein. Er verpflichtet den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises, den Verkäufer zur Übertragung des Eigentums.

L

Lageplan

Wird beim Katasteramt geführt. Der Lageplan ist die zeichnerische Darstellung auf einem katasteramtlichen Grundstücksplan.

Löschungsvormerkung

Eintragung im Grundbuch, mit dem ein Berechtigter seinen Anspruch gegen den Eigentümer eines Grundstücks auf Löschung seiner Eigentümergrundschuld oder Hypothek absichern kann. Damit erreicht er z. B., dass ein ihm zustehendes Grundpfandrecht im Rang vorrückt.

M

Makler

Er weist die Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen nach oder vermittelt Verträge gegen Entgelt (z. B. Grundstückskaufverträge). Unterliegt besonderen Verpflichtungen zum Schutz der Immobilienkäufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält zusätzliche Vorschriften zum Schutz der Wohnungssuchenden.

Maisonette

Maisonette, zweistöckige Wohnung mit eigener Treppe in der Wohnung.

Miete

Das Entgelt (Mietzins), das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung einer Wohnung oder einzelner Räume zahlt.

Mieterschutz

Gesetzliche Vorschriften zum Schutz der Mieter, insbesondere in Form von Beschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters und bei beabsichtigten Erhöhungen der Miete.

Mietkaution

Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für eine eventuelle Mietschuld oder für beim Auszug nicht ausgeführte, aber vertraglich übernommene Schönheitsreparaturen (in der Regel zwei bis drei Monatsmieten oder Bankbürgschaft). Der Vermieter hat die Kaution verzinslich anzulegen und sie bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er keine Ansprüche gegen den Mieter hat, samt der erwirtschafteten Zinsen zurückzuzahlen.

Mietspiegel

Werden in den Städten und Gemeinden aufgestellt, beinhalten eine Bestandsaufnahme der örtlichen Mietsituation und enthalten festgestellte Durchschnittsmieten nach bestimmten Lagen und Gebäudearten sowie deren Ausstattung. Er soll den Mietvertrags- partnern Entscheidungshilfen geben.

Mietvertrag

Der Inhalt eines Mietvertrages kann im Rahmen der zwingend vorgeschriebenen Bestimmungen frei vereinbart werden. Er bedarf grundsätzlich der Schriftform. Er wird durch Veräußerung des Mietobjektes nicht beeinträchtigt. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Veräußerers (Vermieter) ein.

N

Nießbrauch

Das persönliche, nicht vererbbare dingliche Recht an einem fremden Gegenstand, die Nutzungen aus ihm zu ziehen (Nutznießung). Nießbrauch kann bestellt werden an beweglichen Sachen, an Grundstücken und an Rechten. Der Nießbraucher hat kein Verfügungsrecht über den Gegenstand, er darf ihn und seine Nutzungsart nicht ändern.

Notar

Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes und deshalb keine Interessenvertreter, sondern unparteiische Betreuer der Vertragsparteien. Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Der Notar hat Prüfungs- und Belehrungspflichten, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des Geschäfts. Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, deren Höhe abhängig von Art und Ausmaß der Tätigkeit und dem Wert des Geschäfts nach der Kostenordnung bestimmt wird.

O

Objektbeschränkung

Jeder Steuerpflichtige kann die Förderung selbstgenutzten Wohnraums, ob neu, gebraucht oder im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme, einmal im Leben erhalten. Bei Ehegatten können also zwei Objekte gefördert werden.

P

Pachtvertrag

Vertrag zur Überlassung einer Sache oder eines Rechts zum Gebrauch gegen Entgelt.

Penthouse

Luxusappartement, das über das komplette oberste Geschoß eines mehrstöckingen Gebäudes errichtet ist, mit Dachterrasse oder auch als Maisonette-Wohnung.

Provision

siehe Courtage

Q

Zur Zeit kein Eintrag.

R

Räumungsklage

Die auf Räumung eines Grundstücks oder einer Wohnung gerichtete Klage nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Bei Erfolg einer solchen Klage kann durch das Gericht eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr auf Antrag oder von Amts wegen bewilligt werden. Neben diesem Vollstreckungsschutz durch Gewährung von Räumungsfristen kann eine weitere Verzögerung der Räumung über die allgemeinen Vollstreckungsschutzvorschriften erreicht werden.

Renovierung

Von einer Renovierung spricht man, wenn ein Gebäude durch geeignete Maßnahmen wieder in seinen ursprünglich guten Zustand versetzt wird. Steuerlich gelten die Aufwendungen dann als Erhaltungsaufwand und können bei Vermietung als Werbungskosten abgesetzt werden.

S

Sachwert

Der Sachwert eines bebauten Grundstücks ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung berücksichtigt. Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert.

Sanierungsgebiet

Eine Gemeinde kann einen Teil ihrer bebauten Fläche als förmliches Sanierungsgebiet ausweisen. In die Grundbücher wird ein entsprechender Vermerk eingetragen. Die Eigentümer können nur noch begrenzt verfügen. Steuervorteile sind zusätzlich möglich, wenn der Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme durchführt.

Schätzung

Für die Finanzierung einer Immobilie verlangen die Banken auch die Schätzung eines vereidigten Bausachverständigen. Je nach Immobilie wird die Schätzung nach dem Sachwert oder dem Ertragswert durchgeführt, wobei die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt werden müssen. In der Regel wird hierfür eine Gebühr berechnet.

Souterrain

Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoß eines Gebäudes.

T

Teileigentum

Beim Wohnungseigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.

Tilgung

Regelmäßige Leistung des Darlehensnehmers zur Rückzahlung eines Darlehens. Sie erfolgt in der Regel in gleichbleibenden Raten.

Treuhandauftrag

Wenn der Zahlungspflichtige erst zahlen will, wenn bestimmte Bedingungen eines Vertrages erfüllt sind, der Vertragspartner aber seinerseits eine Sicherheit haben will, dass das Geld zur Verfügung steht, wenn er seine Pflichten erfüllt hat, kann ein Treuhänder eingeschaltet werden. Einem Notar oder einem Kreditinstitut wird das Geld mit der Auflage übergeben, nur unter den genannten Voraussetzungen den Empfänger zu übertragen. Der Treuhänder kann für seine Tätigkeit Gebühren verlangen.

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beim Grundbuchamt ist eine der Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch (Umschreibung). Sie wird dann erteilt, wenn die Grund- erwerbsteuer bezahlt, sichergestellt oder auch wenn Steuerfreiheit gegeben ist.

V

Variabler Zins

Ein Zins, der sich den Marktgegebenheiten anpasst. Die Finanzierung mit einem variablen Zins ist schlecht kalkulierbar, da durch Zinsveränderungen jederzeit die Zinsbelastung verändert werden kann. Dies kann für den Darlehensnehmer vorteilhaft, aber auch nachteilig sein.

Verkehrssicherungspflicht

Rechtspflicht des Grundstückeigentümers (auch Vermieter), nötige Vorkehrungen zum Schutze Dritter, einen verkehrssicheren Zustand zu schaffen (z. B. ordnungsgemäßer Zustand von Wegen, Beleuchtung, Streupflicht). Bei Verletzung dieser Pflicht haftet der Verpflichtete.

Verkehrswert

Dies ist der Wert eines Grundstückes oder Gebäudes, der im Falle eines Verkaufs zu erzielen ist.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Kreditnehmer während einer Zinsbindungsfrist das Darlehen vorzeitig zurückzahlen oder Sondertilgung leisten, berechnen die Banken hierfür eine Gebühr – die Vorfälligkeitsentschädigung.

W

Wiederverkaufsrecht

Das Wiederverkaufsrecht bedeutet das vertragliche Recht, eine verkaufte Sache zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückzukaufen.

Wohnfläche

Zur Wohnfläche werden ausschließlich die Räume gerechnet, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohnfläche von Räumen mit Schrägen wird nach einem besonderen Schlüssel berechnet. Keine Wohnräume sind z. B. Keller, Waschküche, Trockenräume, Garagen (Nutzflächen).

X

Zur Zeit kein Eintrag.

Y

Zur Zeit kein Eintrag.

Z

Zuteilung

Über eine Bausparsumme kann ohne Kündigung verfügt werden, wenn der Bausparvertrag zugeteilt worden ist. Der Zeitpunkt für die Zuteilung hängt von der Wartezeit und der Bewertungszahl ab. Das Mindestguthaben von 40 oder 50 % muss eingezahlt sein.

Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung, die im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelte öffentl. Versteigerung gepfändeter Sachen; gesetzl. Form der Zwangsvollstreckung. Zuständig für die Zwangsversteigerung ist das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot berücksichtigt, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens abdeckt (geringstes Gebot). Neben der Durchsetzung von Geldforderungen dient die Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Gemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft) an Grundstücken bei Uneinigkeit über Auseinandersetzung.